Die Kernformel ist einfach: Nettojahresrendite = (Jahreseinnahmen − Jahreskosten) ÷ Immobilienwert. Einnahmen = durchschnittlicher Übernachtungspreis × belegte Nächte. Kosten = Hausgeld, Grundsteuer, Reinigung, Provisionen, Instandhaltung. Der klassische Fehler: mit 100 % Auslastung rechnen — nutzen Sie die reale Auslastung der Gegend.
Die drei entscheidenden Kennzahlen
- Cap Rate (Nettorendite): Nettojahresergebnis ÷ Immobilienwert. Erlaubt den Vergleich mit jedem Investment.
- ROI: Rendite auf das gesamt investierte Kapital (Preis + Renovierung + Möblierung).
- Amortisation: In wie vielen Jahren zahlt das kumulierte Ergebnis das Investment zurück?
Ein Zahlenbeispiel
Immobilie für R$ 890.000; Ø Übernachtungspreis R$ 480; 68 % Auslastung (~20 Nächte/Monat) → Einnahmen ≈ R$ 9.600/Monat. Kosten (Hausgeld, Steuer, Reinigung, Provision) ≈ R$ 4.200. Ergebnis ≈ R$ 5.400/Monat bzw. R$ 64.800/Jahr → Cap Rate ≈ 7,3 % p. a. netto, vor Wertsteigerung.
Die Fehler, die die Rechnung zerstören
Leerstand und Saisonalität ignorieren, Verwaltungs- und Möblierungskosten vergessen und — am schlimmsten — nicht prüfen, ob die Anlage Kurzzeitvermietung erlaubt. Projizierte Rendite in einer Anlage mit Vermietungsverbot ist null wert. Nutzen Sie den Investemporada-Rechner mit realen Kosten und geprüftem Anlagenstatus.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Cap Rate in Brasilien?
Klassische Vermietung bringt netto typischerweise 4–6 % p. a.; gut geführte Kurzzeitvermietung in nachgefragten Lagen kann darüber liegen — immer mit realen Daten validieren, nicht mit Versprechen.
Mit welcher Auslastung soll ich rechnen?
Mit dem realen Durchschnitt von Gegend und Anlage, nicht mit der Hochsaison. 55–70 % sind in etablierten Tourismuslagen eine übliche Spanne.
Zählt die Möblierung in der Rechnung?
Ja, beim ROI: Renovierung und Möblierung zum investierten Kapital addieren. Sie wegzulassen bläht die Rendite künstlich auf.