La formule centrale est simple : rendement net annuel = (revenus annuels − coûts annuels) ÷ valeur du bien. Revenus = tarif moyen par nuit × nuits occupées. Coûts = charges, taxe foncière, ménage, commissions, entretien. L’erreur classique : calculer avec 100 % d’occupation — utilisez l’occupation réelle de la zone.
Les trois indicateurs qui comptent
- Cap rate (rendement net) : résultat annuel net ÷ valeur du bien. Permet la comparaison avec tout placement.
- ROI : retour sur le capital total investi (prix + travaux + mobilier).
- Amortissement : en combien d’années le résultat cumulé rembourse l’investissement.
Exemple chiffré
Bien à R$ 890 000 ; nuitée moyenne R$ 480 ; occupation 68 % (~20 nuits/mois) → revenus ≈ R$ 9 600/mois. Coûts (charges, taxe, ménage, commission) ≈ R$ 4 200. Résultat ≈ R$ 5 400/mois, soit R$ 64 800/an → cap rate ≈ 7,3 % net par an, hors valorisation du bien.
Les erreurs qui ruinent le calcul
Ignorer la vacance et la saisonnalité, oublier gestion et mobilier, et — le pire — ne pas confirmer que la copropriété autorise la saisonnière. Un rendement projeté dans un immeuble interdit d’exploitation vaut zéro. Utilisez le simulateur Investemporada avec coûts réels et statut de copropriété vérifié.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bon cap rate au Brésil ?
La location classique rapporte typiquement 4–6 % nets par an ; une saisonnière bien gérée en zone demandée peut faire mieux — à valider toujours avec des données réelles, pas des promesses.
Quelle occupation projeter ?
La moyenne réelle de la zone et de la copropriété, pas la haute saison. Entre 55 % et 70 % est une fourchette courante dans les zones touristiques établies.
Le mobilier compte-t-il dans le calcul ?
Oui, dans le ROI : ajoutez travaux et mobilier au capital investi. Les omettre gonfle artificiellement le rendement.