A conta central é simples: rentabilidade líquida anual = (receita anual − custos anuais) ÷ valor do imóvel. Receita = diária média × noites ocupadas. Custos = condomínio, IPTU, limpeza, comissões e manutenção. O erro clássico é calcular com 100% de ocupação — use a ocupação real da região.
As três métricas que importam
- Cap rate (rentabilidade líquida): resultado anual líquido ÷ valor do imóvel. Permite comparar com qualquer investimento.
- ROI: retorno sobre o capital investido total (preço + reforma + mobília).
- Payback: em quantos anos o resultado acumulado paga o investimento.
Exemplo numérico
Imóvel de R$ 890.000; diária média R$ 480; ocupação de 68% (~20 noites/mês) → receita ≈ R$ 9.600/mês. Custos (condomínio, IPTU, limpeza, comissão) ≈ R$ 4.200. Resultado ≈ R$ 5.400/mês, ou R$ 64.800/ano → cap rate ≈ 7,3% a.a. líquido, além da valorização do imóvel.
Os erros que destroem a conta
Ignorar vacância e sazonalidade, esquecer custos de gestão e mobília, e — o mais grave — não confirmar se o condomínio permite temporada. Rentabilidade projetada num imóvel proibido de operar vale zero. Use o simulador da Investemporada com custos reais e status condominial verificado.
Perguntas frequentes
O que é um bom cap rate no Brasil?
Locação tradicional costuma render na faixa de 4–6% a.a. líquidos; temporada bem operada em região de demanda pode superar esse patamar — mas sempre valide com dados reais, não com promessas.
Qual ocupação usar na projeção?
A média real da região e do condomínio, não a de alta temporada. Entre 55% e 70% é uma faixa comum em áreas turísticas consolidadas.
Mobília entra no cálculo?
Sim, no ROI: some reforma e mobília ao capital investido. Ignorá-las infla artificialmente o retorno.