La cuenta central es simple: rentabilidad neta anual = (ingresos anuales − costos anuales) ÷ valor del inmueble. Ingresos = tarifa media por noche × noches ocupadas. Costos = expensas, impuesto predial, limpieza, comisiones y mantenimiento. El error clásico es calcular con 100% de ocupación — use la ocupación real de la zona.
Las tres métricas que importan
- Cap rate (rentabilidad neta): resultado anual neto ÷ valor del inmueble. Permite comparar con cualquier inversión.
- ROI: retorno sobre el capital total invertido (precio + reforma + mobiliario).
- Payback: en cuántos años el resultado acumulado paga la inversión.
Ejemplo numérico
Inmueble de R$ 890.000; tarifa media R$ 480; ocupación del 68% (~20 noches/mes) → ingresos ≈ R$ 9.600/mes. Costos (expensas, impuestos, limpieza, comisión) ≈ R$ 4.200. Resultado ≈ R$ 5.400/mes, o R$ 64.800/año → cap rate ≈ 7,3% anual neto, además de la valorización del inmueble.
Los errores que destruyen la cuenta
Ignorar vacancia y estacionalidad, olvidar costos de gestión y mobiliario, y — lo más grave — no confirmar si el condominio permite el alquiler vacacional. La rentabilidad proyectada en un edificio prohibido de operar vale cero. Use el simulador de Investemporada con costos reales y estado del condominio verificado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen cap rate en Brasil?
El alquiler convencional suele rendir 4–6% anual neto; el vacacional bien operado en zonas de demanda puede superarlo — pero valide siempre con datos reales, no con promesas.
¿Qué ocupación debo proyectar?
La media real de la zona y del condominio, no la de temporada alta. Entre 55% y 70% es un rango común en zonas turísticas consolidadas.
¿El mobiliario entra en el cálculo?
Sí, en el ROI: sume reforma y mobiliario al capital invertido. Omitirlos infla artificialmente el retorno.