Le document central d’un achat sûr au Brésil est le titre à jour du bien (matrícula) : il montre le véritable propriétaire, hypothèques, saisies et autres charges. Autour de lui, vérifiez les certificats du vendeur, les quitus (charges et taxe foncière) et — si le projet implique des revenus — les documents de la copropriété.
Documents du bien
- Titre à jour (certificat intégral émis depuis quelques jours).
- Quitus de taxe foncière et attestation de charges payées — les dettes de copropriété suivent le bien, pas le vendeur.
- Permis d’habiter/mentions en cas de travaux importants.
Documents du vendeur
Certificats des juridictions civiles, fiscales et prud’homales, plus les registres de protêts. Ils révèlent le risque que la vente soit contestée plus tard (fraude aux créanciers). Pour un vendeur marié, le conjoint intervient ; pour une société, ajoutez les certificats de l’entreprise.
Documents de la copropriété — l’étape que presque tout le monde saute
Convention, règlement intérieur et procès-verbaux définissent ce que vous pourrez faire du lot — y compris la location saisonnière. Acheter sans les lire, c’est acheter une règle que vous ne connaissez pas. C’est exactement la lacune que comble la Due Diligence de copropriété, avec un avis signé et daté.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la matrícula ?
Le registre individuel du bien au registre immobilier, avec l’historique des propriétaires et des charges. Au Brésil, seule l’inscription à la matrícula transfère la propriété.
Qui paie la taxe de mutation (ITBI) et combien ?
L’acheteur, en règle générale. Le taux est municipal — à Rio de Janeiro et dans la plupart des capitales, environ 2 à 3 % de la valeur.
Faut-il un avocat pour acheter ?
Pas obligatoire, mais recommandé. Et l’analyse spécialisée de la copropriété — comme celle d’Investemporada — couvre la couche qui définit le rendement.