O documento central da compra segura é a matrícula atualizada do imóvel: ela mostra quem é o dono de verdade, hipotecas, penhoras e outros ônus. Em volta dela, verifique as certidões do vendedor, as quitações (condomínio e IPTU) e — se o plano envolve renda — os documentos do condomínio.
Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada (certidão de inteiro teor, emitida há poucos dias).
- Certidão negativa de IPTU e declaração de quitação condominial — dívidas de condomínio acompanham o imóvel.
- Habite-se/averbações quando houver reformas relevantes.
Documentos do vendedor
Certidões de distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas, e de protesto. Elas revelam riscos de a venda ser questionada no futuro (fraude contra credores). Para vendedor casado, o cônjuge participa; para pessoa jurídica, some certidões da empresa.
Documentos do condomínio — o passo que quase todos pulam
Convenção, regimento interno e atas de assembleia definem o que você poderá fazer com o imóvel — inclusive alugar por temporada. Comprar sem ler esses documentos é comprar uma regra que você não conhece. É exatamente a lacuna que a Due Diligence Condominial fecha, com parecer assinado e data.
Perguntas frequentes
O que é a matrícula do imóvel?
O registro individual do imóvel no cartório de registro de imóveis, com histórico de donos e ônus. Só o registro na matrícula transfere a propriedade no Brasil.
Quem paga o ITBI e quanto custa?
O comprador, como regra. A alíquota é municipal — no Rio de Janeiro e na maioria das capitais fica em torno de 2% a 3% do valor.
Preciso de advogado para comprar?
Não é obrigatório, mas é recomendado. E a análise condominial especializada — como a da Investemporada — cobre a camada que define a rentabilidade.