El documento central de una compra segura en Brasil es la matrícula actualizada del inmueble: muestra quién es el dueño real, hipotecas, embargos y otros gravámenes. Alrededor de ella, verifique los certificados del vendedor, las constancias de pago (expensas e impuesto predial) y — si el plan implica renta — los documentos del condominio.
Documentos del inmueble
- Matrícula actualizada (certificado íntegro emitido hace pocos días).
- Constancia del impuesto predial y declaración de expensas al día — las deudas de condominio siguen al inmueble, no al vendedor.
- Permiso de habitabilidad/anotaciones cuando hubo reformas relevantes.
Documentos del vendedor
Certificados de juzgados civiles, fiscales y laborales, y de protestos. Revelan el riesgo de que la venta sea cuestionada después (fraude a acreedores). Si el vendedor es casado, participa el cónyuge; si es empresa, sume los certificados societarios.
Documentos del condominio — el paso que casi todos saltan
Convención, reglamento interno y actas definen lo que usted podrá hacer con el inmueble — incluido alquilarlo por temporada. Comprar sin leerlos es comprar una regla que no conoce. Es exactamente el vacío que cierra la Due Diligence del Condominio, con dictamen firmado y fechado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la matrícula del inmueble?
El registro individual del inmueble en el registro de inmuebles, con el historial de dueños y gravámenes. En Brasil, solo la inscripción en la matrícula transfiere la propiedad.
¿Quién paga el ITBI y cuánto cuesta?
El comprador, como regla. La alícuota es municipal — en Río de Janeiro y la mayoría de las capitales ronda el 2% al 3% del valor.
¿Necesito abogado para comprar?
No es obligatorio, pero es recomendable. Y el análisis especializado del condominio — como el de Investemporada — cubre la capa que define la rentabilidad.